从楼市过热,到出台限跌令,唐山逃不过的宿命

2021-09-12 07:20 阅读: 评论:
 
来源:楼市黄大大
           
  本文获授权转载,不代表米宅观点。
           
  中国楼市两极分化的结果,就是一线城市忙着灭火、熄火,三四线城市忙着托底、救市。今年以来,限跌令屡屡出山。
           
  江阴、唐山、昆明等地,都出台政策,要求开发商控制降价幅度。
           
  其中,唐山最为引人注目。就在去年,唐山楼市还是一片火热,甚至被住建部约谈。结果不到1年,冰火两重天。
           
  这座河北GDP第一大城,何以大起大落?
           
  其实一点不奇怪,去年有粉丝咨询,我们就明确判断,唐山经济结构比较单一,缺乏城市群依托,楼市也容易出问题。
           
  复盘一下,唐山到底怎么回事?
           
  冰冻三尺,非一日之寒。唐山,楼市库存早已堆积如山。
           
  世联行6月份数据显示,当月唐山主城区新建商品房库存586.36万平方米,去化周期高达40多个月,也就是快4年。
           
  超过10个月就是警戒线了,更别说近4年。人们不禁要问:唐山的新房,究竟什么时候才能卖完?
           
  从去年6月至今这1年,唐山主城区新房基本是供大于求,价格也有一定回落。

国家统计局数据,今年7月唐山新房价格同比上涨3.1%,是自2016年11月以来的最低增幅。
           
  二手房方面,中国房价行情网数据,8月唐山二手房均价1.21万元/㎡,同比、环比均有所下降,跌幅分别为-3.45%、-5.95%。同比增幅在300多个城市里排在倒数前30。
           
  再来看非常保守的国家统计局数据。今年前7个月,唐山二手房价格环比在4月之后基本为负,同比增幅也从最高的近8%跌倒2.2%,房价即将跌回一年前。
           
  照这么看,唐山二手房市场实际情况应该糟很多。

唐山今年前7个月二手房价格变化/数据来源:国家统计局
           
  但在一年前,唐山二手房价格同比增幅,恰好能排进全国前30。
           
  去年,我在文章《一个“特立独行”的城市:在跌跌不休的北方楼市,它是最后的火种?》里写过:
           
  从2019年11月到2020年9月,唐山二手房均价同比涨幅连续11个月超过15%,在全国都是神一般的存在。
           
  去年1月受疫情影响,多数城市开始偷偷摸摸给楼市松绑,结果唐山反其道而行,宣布限售,打响去年全国楼市限售第一枪,也是继2017年以来当地最严的一次调控。
           
  结果当然是——没什么用。唐山楼市的火热,仍然维持了数月之久。
           
  去年8月,唐山还因为楼市过热被住建部叫去喝茶。和唐山一道的,还有银川、常州等楼市火热的二三线城市。
           
  去年唐山楼市火热,无外乎以下几个原因:
           
  1.经济基本面佳。
           
  河北经济带头大哥不是石家庄,而是唐山。去年,唐山GDP就干到7200多亿元,石家庄还不到6000亿元。
           
  况且,唐山的钢铁产量是举世瞩目的。知乎有个段子,说全世界钢产量排名,第一是中国(不包括河北),第二名是河北(不包括唐山),第三名是唐山(不包括瞒报产量),之后才是日本、美国、印度。
           
  遍布的钢铁企业,造就了一大批富翁,也撑起了产业工人的腰包,相对应的楼市购买力非常强。
           
  克而瑞的数据,唐山楼市本地客群占比80%以上。因此,唐山的楼市热度难以下降。
           
  2.供需失衡。
           
  前几年,唐山的土地供应相当不足。2014年到2017年中心区供地不足百顷,2018年上半年甚至无地可供。

唐山中心区2010-2017年土地成交情况
           
  这导致新房供应相当短缺。上文提到的世联行数据,2019年到去年6月,唐山中心区新房市场一直是供应跟不上需求,直到去年下半年才有所扭转。差距最大的去年5月,中心区新房供应比需求少了约8万平方米,相当于还要再增加一半供应。
           
  此外,2019年唐山暗暗解除本地人限购,刚需和改善需求得到进一步释放,市场也跟着升温。
           
  不过,政策的大棒没有放过唐山。
           
  2019年放松的限购,又在去年收紧了。去年9月,唐山规定:
           
  本市户籍已有一套房,二套商贷首付5成;三套及以上暂停商贷。
           
  实施“限房价、竞地价”的土地出让模式,同时会扩大土地供应。
           
  贷款政策对房产交易的影响立竿见影。
           
  根据唐山当地中介诚拓地产搜集的数据。9月,唐山二手房成交量只有268套,比最高点的6月少了近200套,且9月到11月都是持续下跌。
           
  去年9月的调控主要瞄准改善群体,即提高二套房首付门槛。这反映在各面积段二手房的价格涨幅上。
           
  根据国家统计局的数据,去年八月调控新政出台前,唐山90平以上的住宅房价同比涨幅高于90平以下的刚需房。
           
  但新政一出,改善型的大面积房价上涨乏力。近1年来,90平以上住宅同比涨幅从最初的16%以上,跌到今年7月的1%左右,又将跌回1年前。
           
  刚需房也好不到哪里去,从最初的近13%的涨幅跌到如今的3%。别说跑赢通胀了,扣除杂七杂八的税费,卖出去血亏。
           
  按照中房报的说法,唐山房价下跌,除了调控发力,更根本的原因是供需失衡,供大于求:
           
  房客比出现历史低值2:1至3:1。买家有更多选择,倾向于捡漏,这样会把笋盘抢完。这波抢购在去年年初的疫情时候最盛。慢慢地,笋盘出清,只留下高价盘。
           
  看到房价蹭蹭蹭往上窜的业主,哪能心甘情愿降房价?根据统计,当地房主降价率从去年三四月份的7%-8%降到去年年底的3%。
           
  加上调控横插一刀,唐山的楼市就此降温。等僵持一段时间,新房、二手房就试探性地降价,企图以价换量,价格战就此打响。
           
  这时当地政府拿着喇叭大喊:
           
  别!再!降!价!了!
           
  唐山楼市本地客群占比80%以上,是个内生市场。这样的市场注定是脆弱的,任何一项政策或者供需发生轻微的变化,就能掀起一场波澜。
           
  七普数据显示,唐山去年常住人口771.8万人,10年仅增长14.1万人,增长率1.86%。也就是说,近十年唐山人口几乎没有净增长。
           
  这样的市场不像深圳,有源源不断的流入人口和人民币托底,即使二手房指导价发威,因为来了就要买房,需求相当旺盛,紧俏板块的房子也不会狂降价甩卖。
           
  唐山不一样,需求量几乎是稳定的,添置或者置换得差不多了,需求和热度就随之下降,房价也就撑不起来。
           
  而且我看网上帖子,不少唐山年轻人,并不想待在老家工作,这就让当地楼市失去一大波购买力。
           
  一方面,唐山钢铁产业一家独大,提供的就业选择并不多。其次,这几年抓环保、去产能、供给侧改革等等,唐山钢铁产业影响非常大,开始变得不景气。但一座依赖钢铁的城市,想转型并不容易。
           
  因此当地的年轻人,更愿意去周边的北京、天津等地工作,那里有大把的就业机会。
           
  有个知乎网友甚至说,他发现北京发唐山的大巴间隔时间居然只有5分钟,比北京一些公交车甚至地铁还短,车上也都是唐山人。他问了问,大部分在北京上学、工作,部分已经定居北京,节假日才回老家看看。
           
  所以,正如我在之前的文章《铁总下了“死命令”:你定要逃离衰败的小城》说的,对于衰落的城市,高铁、城际的开通,非但不会吸引人来,反而会把人吸引到大城市。
           
  唐山虽然贵为河北GDP第一城,算不上小城,但毕竟身居京津两大城市周边,差距摆在那儿,顶不住啊!
           
  照这么看,唐山的楼市还有未来吗?
           
  压在唐山上面的一座大山,就是40多个月的去化周期。这一点并不容易解决。
           
  其实,唐山新房市场自去年6月开始供需发生变化,开始供大于求。为什么是这个时间点 ?
           
  大家看下面这张图:2015年和2016年,唐山土地市场总成交面积都非常少,供应少,地价涨,也吸引很多大开发商进入,土拍市场火热,地王频出。
           
  2017年,特别是2018年开始,唐山土地成交量大幅增加。那几年拍得的地,也基本在去年入市了。这也导致去年下半年开始新房供应量的上升。

来源:克而瑞
           
  加上这些年唐山土地供应量居高不下,新房库存消化,还需要漫长的时间。
           
  去年9月,唐山还在调控时表态,要增加土地供应。这其实在给巨大的库存雪上加霜。
           
  不过,说是这么说,实际上,唐山土地供应在减少。按照唐山市自然资源和规划局的文件,2019年至今,唐山住宅用地供应分别为3402亩、2358.3亩、1813.3亩,供地面积逐渐减少,如果加上一定促销,确实可以加速去库存。
           
  最近一段时间,不只是唐山,江阴、昆明、岳阳等地都出台了类似政策,跟去年疫情开始时几乎如出一辙。
           
  房子难卖,开发商不得不降价促销。唯一不同的是,现在还叠加国家对房企的调控,三道红线、集中供地执行力度大,对部分房企来说雪上加霜。
           
  而这些出台限跌令的城市,基本上人口流入一般,楼市非常脆弱,经不起调控或者供需失衡的影响。
           
  这样的城市,不建议大家投资。
           
  关注、点赞、评论,一键三连!
特别声明:

本文来源于网络,请核实广告和内容真实性,谨慎使用,本站和本人不承担由此产生的一切法律后果!

友情链接